Ein Vermieter hat das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Dieser ist aber gar nicht in die Wohnung eingezogen. Fallen die Gründe für den Eigenbedarf später weg, obliegt dem Vermieter die sekundäre Darlegungslast hinsichtlich des nachträglichen Wegfalls.
Hintergründe
Oftmals versucht der Vermieter, unliebsame Mieter loszuwerden. Es wird dann, um eine Kündigung überhaupt begründen zu können, ein angeblicher Eigenbedarf an der Wohnung vorgeschoben. Der Vermieter behauptet, er brauche die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Angehörigen.
Erst wenn der Mieter dann ausgezogen ist, stellt sich heraus, dass diese Gründe tatsächlich nicht bestehen. Tatsächlich zieht ein anderer Mieter ein, vielleicht sogar nur, um einen höheren Mietpreis zu erzielen. Um eine solche Umgehung des Mieterschutzes zu vermeiden, ist der Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der durch den Umzug entstanden ist. Und diese Ansprüche können erheblich sein. Neben den Umzugskosten kommen auch weitere Positionen, wie die Anpassung oder der erforderlichen Neuerwerb von Möbeln in Betracht.
Aber wie hat sich der Vermieter zu verhalten, wenn tatsächlich ein zunächst bestehender Eigenbedarf nach der Kündigung bzw. nach dem Auszug wegfällt und er die Wohnung selbst nicht mehr bezieht? Muss er dann auch dem Mieter den durch den Umzug entstandenen Schaden ersetzen?
Mit diesen Fragen befasst sich die Entscheidung des Amtsgerichts Waiblingen vom 15. Januar 2019 (AZ.: 9 C 1106/18), auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein(DAV) verweist.
Der Sachverhalt
Hier war es dazu gekommen, dass die Vermieter tatsächlich nicht in die wegen Eigenbedarf gekündigte Wohnung eingezogen war und der Mieter Schadensersatz in Höhe von circa 7.650 € geltend machte. Der Vermieter behauptete, dass die Gründe für den Eigenbedarf erst später weggefallen seien.
Zunächst habe man geplant dass die im Ausland lebende Vermieterin mit ihren dann schulpflichtigen Kindern nach Deutschland zurückkehre und die Wohnung selbst beziehe. Es sei dann aber ihr Lebensgefährte krank und pflegebedürftig geworden, so dass der Umzug nicht stattfinden konnte. Diese Behauptungen konnte oder wollte die Beklagte aber nicht belegen, obwohl sie dazu vom Gericht aufgefordert wurde.
Es wurde – auch auf Nachfrage – nicht mitgeteilt, wann genau die Erkrankung eingetreten sei oder ob diese bereits bei Ausspruch der Kündigung erkennbar war. Auch die Schwere der Erkrankung und die Behauptung, dass eine Pflege erforderlich sei, wurden nicht bewiesen, obwohl hier Atteste oder ähnliches durchaus hätten eingereicht werden können.
Die Entscheidung
Das Amtsgericht Waiblingen konnte daher den Vortrag der Beklagten, nachdem dieser bestritten wurde, nicht als erwiesen zugrunde legen. Das Gericht entschied daher zu Lasten der Beklagten. Denn wenn ein Grund für die zuvor ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegfällt, obliegt es dem Vermieter, diese Behauptung zu beweisen.
Wenn dieser Nachweis nicht gelingt, muss der Vermieter sich so behandeln lassen, als habe er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht und er muss dem Mieter den entstandenen Schaden ersetzen.
Gericht:
Amtsgericht Waiblingen, Urteil vom 15.01.2019 - 9 C 1106/18
Quelle: Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)
Ähnliche Urteile:
Die Einschränkung der körperlichen Leistungsfähigkeit älterer Menschen kann von Vermieterseite besondere Kündigungsgründe gegenüber dem Mieter begründen. So darf ein Vermieter eine Mietwohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, um dort Pflegepersonal für seine im selben Haus wohnenden Eltern unterzubringen. Urteil lesen
Ein Verzicht des Vermieters auf eine Eigenbedarfskündigung bei Abschluss des Mietvertrages muss schriftlich erfolgen. Die Vereinbarung muss entweder im Hauptmietvertrag enthalten sein oder in einer unterschriebenen Zusatzvereinbarung, die mit dem Mietvertrag verbunden ist. Urteil lesen
Liegt ein berechtigtes Interesse vor, kann ein Vermieter ein Mietverhältnis gemäß Paragraf 573 BGB ordentlich kündigen. Dies trifft auch zu, wenn der Wohnraum für eine künftige Pflegeperson eines Angehörigen benötigt wird, die bislang nicht zum Hausstand des Angehörigen gehört. Urteil lesen
Ein Vermieter kann den Mietern aus berechtigtem Interesse wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen nahen Familienangehörigen benötigt. Urteil lesen
