Im vorliegenden Fall lief der Allgemeinstrom des kompletten Anwesens über den Stromzähler der Mieterin. Zunächst wurde der Mieterin die Erfassung gar nicht mitgeteilt und ihr somit die Bezahlung des Allgemeinstroms auferlegt. Mit ihrer Klage verlangt die Mieterin die Trennung der Stromkreisläufe.

Der Sachverhalt

Die Klägerin (Mieterin) hat von der Beklagten (Vermieter) eine Wohnung im Erdgeschoss des streitgegenständlichen Anwesens gemietet. Bereits bei Abschluss des Mietvertrages lief über den zur Wohnung der Klägerin gehörenden Stromkreislauf auch der Allgemeinstrom, so dass der Stromverbrauch über den Zähler der Klägerin lief. Die Klägerin bezahlte entsprechend ihrem Stromanbieter auch den Allgemeinstrom, was ihr nicht bekannt war. Der Mietvertrag enthält dazu keine Regelungen. Für die von der Klägerin gemietete Wohnung ist ein Zwischenzähler vorhanden. Eine Abrechnung dazu erfolgte zunächst nicht. 

Die Mieterin verlangt den Stromkreislauf, der derzeit den Stromverbrauch insgesamt erfasst, in zwei separate Stromkreisläufe zu trennen und mit separaten Stromzählern auszustatten, damit zukünftig die Verbräuche der Wohnung und der Liegenschaft getrennt ermittelt werden können und sie, die Mieterin, zukünftig nicht mehr mit Kosten des Stromverbrauchs der Liegenschaft insgesamt belastet ist und in Vorleistung zu treten hat.

Das Urteil des Amtsgerichts Erding

Nach Urteil des Amtsgerichts Erding (Az. 5 C 2370/17) hat die Klägerin einen Anspruch auf Trennung der Stromkreisläufe. Die Mietwohnung ist mit separaten Stromzählern auszustatten. Die Klägerin hat aus dem Mietvertrag nach § 535 BGB Anspruch auf Überlassung der Wohnung im mangelfreien Zustand. Bei der bisherigen Beschaffenheit des Stromkreislaufs der gemieteten Wohnung, bei dem der Allgemeinstrom über den Zähler der Klägerin erfasst wird, handelt es sich um einen Mietmangel im Sinne der §§ 535, 536 BGB.

Ein solcher liegt vor, wenn der Zustand der Mietsache für den Mieter nachteilig von dem vertraglich vereinbarten Zustand abweicht (Palandt/Weidenkaff, 77. Aufl. 2018, § 536 Rn. 16). Der vertragliche Zustand umfasst nicht nur ausdrücklich benannte Eigenschaften, sondern im Wege der Vertragsauslegung auch den Zustand, über den sich aus der Sicht eines objektiven Beobachters die Parteien mit dem Abschluss des Vertrags geeinigt haben.

Regelmäßig kann als Normalfall erwartet werden, dass die Mietsache so beschaffen ist, dass nicht fremder Strom über den zur Wohnung gehörenden Zahler mitbezahlt wird. Entsprechend wären in der schriftlichen Fassung des Mietvertrags oder in sonstigen Umständen bei Vertragsschluss deutliche Anhaltspunkte zu erwarten, wenn dies dennoch der Fall ist.

Andernfalls handelt es sich bei einem Stromkreislauf, über den auch wohnungsfremder Strom erfasst wird, um einen Mietmangel (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 21.10.2003, 220 C 456/02, AG Erding, Urteil vom 30.03.3017, 3 C 3386/16). Im vorliegenden Fall spricht nichts für eine Abrede, wonach der Stromkreislauf auch Allgemeinstrom umfasst. Letztlich hat dies auch die Beklagte nicht nachvollziehbar behauptet.

Das Vorhandensein des Zwischenzählers oder anderer Möglichkeiten, den Stromverbrauch zu schätzen ist zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands nicht geeignet. Es erscheint zwar grundsätzlich denkbar, über Schätzungen, Ablesungen oder etwa die Vorleistung des Vermieters hinsichtlich der gesamten Stromkosten einen Ausgleich der Interessen herbeizuführen.

Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Klägerin nach den Gesamtumständen keinen Anlass hat, in eine interessengerechte Abrechnung zu vertrauen. Dies ergibt sich aus dem bisherigen Umgang mit dem Mietmangel. Insbesondere wurde ihr zunächst 2014 die Erfassung nicht mitgeteilt und ihr somit die Bezahlung des Allgemeinstroms auferlegt.

Kosten für neuen Zählerschrank gerechtfertigt

Nach Abwägung der Gesamtumstände scheint die Trennung der Stromkreisläufe und damit verbundenen Kosten gerechtfertigt. Dabei ist zu beachten, dass es sich um eine auf Dauer erforderliche und nutzbare Investition handelt, die insbesondere angesichts der monatlichen Mietzahlungen und des erheblichen Aufwands für eine sonstige Erfassung auch nicht völlig unwirtschaftlich erscheint.

Gericht:
Amtsgericht Erding, Urteil vom 26.02.2018 - 5 C 2370

AG Erding
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