Unbekannter Dritter in den Gewerberäumen - Anwendbarkeit des § 940a Abs. 2 ZPO

Vermieter stehen manchmal vor der unerwarteten Situation, dass ihre Mieter die Räume an einen Dritten weitergegeben haben. Dies geschieht oft ohne Kenntnis des Vermieters. Wenn es dann zu Streitigkeiten über das Mietverhältnis kommt und der Vermieter auf Räumung klagen möchte, stellt sich die Frage, wen er verklagen muss.

Reicht es, wenn er einen Räumungstitel gegen den Mieter erstreitet - oder muss er auch den tatsächlichen Nutzer verklagen (von dem er nichts weiß)? Die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) informiert über eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle vom 24. November 2014 (AZ: 2 W 237/14), wonach die Antwort davon abhängt, ob Wohnraum oder Gewerberaum vermietet ist.

Im Wohnraummietrecht hat der Gesetzgeber für diese Situation ein sog. „beschleunigtes Verfahren“ eingeführt. Hat der Vermieter gegen den Mieter einen gerichtlichen Räumungstitel erstritten und erfährt er erst dann, dass in Wahrheit ein Dritter die Wohnung bewohnt, kann der Gerichtsvollzieher gleich gegen den Dritten vollstrecken (§ 940a Abs. 2 Zivilprozessordnung (ZPO).

Im Geweberaummietrecht gilt dieses beschleunigte Verfahren aber nicht, haben die Richter des Oberlandesgerichts Celle klargestellt. Die Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO lässt sich nicht auf Gewerberäume ausdehnen.

Der eindeutige Wortlaut der Vorschrift und die Gesetzesmaterialien zeigen, dass der Gesetzgeber bewusst nur eine Regelung für den Wohnraum schaffen wollte.

"Das bedeutet, dass der Gewerberaumvermieter für jeden, der sich in den Mieträumlichkeiten aufhält, einen eigenständigen Titel auf Räumung bei Gericht beantragen muss. Der Vermieter sollte sich also vor Klageerhebung vergewissern, gegen wen ein Räumungsverfahren sinnvoll ist. So können weitere Gerichtskosten und auch eine lange Prozessdauer vermieden werden. Denn für den Fall, dass die Miete nicht gezahlt wird, bedeutet jeder weitere Monat einen finanziellen Verlust für den Vermieter", so Rechtsanwalt Michael Drasdo, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im DAV.

Es kann den Vermieter also teuer zu stehen kommen, wenn er auch für den Dritten ein eventuell  langwieriges Verfahren zum zweiten Mal durchlaufen muss, bevor die Räumung der Mietsache tatsächlich durchgesetzt werden kann.

Dennoch lässt die eindeutige Regelung im Gesetzestext trotz identischer Interessenlage eine Gleichbehandlung zurzeit nicht zu - es bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber hier eine Anpassung vornehmen will.

Informationen: www.mietrecht.net
Mitteilung der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien