Was Sie bei einer gewerblichen Nutzung von Wohnraum wissen sollten...

Wer im Home-Office arbeitet, seiner schriftstellerischen Tätigkeit am heimischen Schreibtisch nachgeht oder Nachhilfeunterricht in der Mietwohnung erteilt, nutzt die Wohnung auch beruflich. Darf man das? Oder muss man den Vermieter um Erlaubnis fragen?

Gewerbliche Nutzung von Wohnraum

Grundsätzlich gilt: Wer mit seinem Vermieter einen Mietvertrag über Wohnraum schließt, der darf die Räume nicht gewerblich oder beruflich nutzen. Solange die Tätigkeit allerdings nicht dem Charakter der Räume als Wohnung zuwiderläuft, bewegt der Mieter sich noch im Rahmen der so genannte vertragsgemäßen Nutzung.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil aus dem Jahr 2009 entschieden (Az.: VIII ZR 165/08). Entscheidend ist danach, dass die berufliche Tätigkeit des Mieters nicht nach außen hin in Erscheinung tritt. Wer zu Hause am Computer arbeitet oder Telefonate erledigt, hat also keinen Grund, den Ärger seines Vermieters zu befürchten. Auch gelegentliche Besprechungen mit Kollegen oder Geschäftsfreunden sind laut BGH erlaubt. Weitere Beispiele, die der BGH in der Entscheidung nennt, sind die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors.

Kunden und Mitarbeiter in der Wohnung

Kritisch wird es aber z.B. bei regelmäßigem Kundenverkehr in der Wohnung oder wenn Mitarbeiter beschäftigt werden: Sobald nämlich die geschäftlichen Aktivitäten in der Wohnung nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter sie nicht dulden. Er kann dann den Mieter wegen vertragswidriger Nutzung der Mietwohnung abmahnen und gegebenenfalls auf Unterlassung klagen oder das Mietverhältnis kündigen.

So war es auch in der Grundsatzentscheidung des BGH: Dort hatte der Beklagte für sich und seine Familie eine 2-Zimmer-Wohnung gemietet. Die Anmietung erfolgte laut Mietvertrag ausdrücklich "zu Wohnzwecken". Der Beklagte war als selbständiger Immobilienmakler tätig - und zwar von seiner Wohnung aus. Weil er dabei auch Mitarbeiter beschäftigte, war die Kündigung des Vermieters nach Auffassung der Karlsruher Richter berechtigt. Zum gleichen Ergebnis kam der BGH auch in einer Entscheidung aus dem Jahr 2013. Im dortigen Fall hatte der Beklagte nach eigenen Angaben an drei Tagen in der Woche für zwölf Schüler Gitarrenunterricht erteilt, weshalb der Vermieter die Nutzung nicht erlauben musste. Die Kündigung durch den Kläger und die anschließende Räumungsklage war deshalb erfolgreich (Az.: VIII ZR 213/12).

Tagesmutter in der Mietwohnung

Auch wer in seiner Mietwohnung als Tagesmutter fremde Kinder betreuen möchte, kann das in der Regel nicht ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters tun, so der BGH in einem weiteren Urteil zum Thema (Az.: V ZR 204/11). Die Nutzung einer Wohnung zur täglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen für bis zu fünf Kinder sei eine (teil-)gewerbliche Nutzung, die nicht mehr mit dem Wohnzweck vereinbar ist, lautete das Fazit der Richter.

Wenn der Vermieter zustimmen muss...

Gleichwohl gibt es Einzelfälle, in denen der Mieter zwar die Erlaubnis des Vermieters für eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung benötigt, dieser aber nach Treu und Glauben verpflichtet sein kann, sein Einverständnis zu erteilen. Auch das hat der BGH in seiner Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2009 klargestellt. Konkret kann das danach der Fall sein, wenn keine Mitarbeiter beschäftigt werden und der Publikums- bzw. Kundenverkehr sich derart im Rahmen hält, dass die Mietsache und die Mitmieter nicht mehr belastet werden als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Als Beispiel nennt das Gericht einen Rechtsanwalt oder Makler ohne Mitarbeiter. Denkbar sei das auch bei anderen selbständigen Tätigkeiten in der Existenzgründungsphase. Aber: Kommt es zum Streit über die Frage, ob der Vermieter die berufliche Tätigkeit dulden muss, ist es Sache des Mieters, die Umstände, die zu seinen Gunsten sprechen, darzulegen und zu beweisen!

Ein Beitrag der ARAG SE