Selbständige Tätigkeiten des Mieters in der Wohnung, die nach außen hin in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung kann die Kündigung rechtfertigen.

Der Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. In § 1 des Mietvertrages heißt es, dass die Anmietung "zu Wohnzwecken" erfolgt. § 11 des Formularmietvertrages enthält die folgende Regelung:

1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.

Der Mieter ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte der Vermieter den Mieter unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Mit Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte der Vermieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben. Auf die Berufung der Mieter hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 165/08)

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss.

Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies in dem heute entschiedenen Fall nach dem bestrittenen Vorbringen der Klägerin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.

Der amtliche Leitsatz:

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

Rechtsgrundlagen:
BGB § 535
BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.07.2009 - VIII ZR 165/08

Vorinstanzen:
Amtsgericht Frankfurt am Main - Urteil vom 18.12.2007 - 33 C 2808/07-29
Landgericht Frankfurt am Main - Urteil vom 20.05.2008 - 2-17 S 19/08

BGH, PM
Rechtsindex - Recht & Urteile
Ähnliche Urteile:

Tierhaltung - Die Frage, wie viele und welche Tiere in einer Wohnung gehalten werden dürfen, wird ein ewiger Streitpunkt zwischen Eigentümern und Mietern bleiben. Die einen sehen im Umgang mit Kleintieren ihre Persönlichkeitsrechte betroffen, die anderen fürchten um die Substanz und den Wert ihrer Immobilie. Urteil lesen

Die Umlage der Betriebskosten kann entweder nach der Wohnfläche oder nach der Personenzahl des Mieters abgerechnet werden. Wurde eine Umlage nach Personenzahl vereinbart, so darf der Vermieter zur Ermittlung der Wohnungsbelegungen nicht einfach auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen. Urteil lesen

Die Stadt Kaiserslautern hat einem Reisegewerbetreibenden, der in Tschechien gefälschte Markenware eingekauft hat, um sie auf Flohmärkten in Deutschland gewinnbringend weiterzuverkaufen, zu Recht die Reisegewerbekarte wegen Unzuverlässigkeit widerrufen. Urteil lesen

Flohmarkt - Einem Veranstalter wurde der Antrag auf Zulassung eines Flohmarktes an einem Sonntag mit der Begründung abgelehnt, dass die Durchführung des Markts zu Verkehrsbehinderungen führe. Daraufhin stellte der Veranstalter beim Verwaltungsgericht einen Eilantrag, die Behörde durch einstweilige Anordnung zu verpflichten, ihm die Zulassung zu erteilen. Die wurde jedoch vom Gericht abgelehnt, da die Durchführung des geplanten Markts gegen das rheinland-pfälzische Feiertagsgesetz verstoße. Urteil lesen

Werbung
Werbung auf Rechtsindex.de