Was bedeutet die erste eigene Wohnung?

Endlich eine eigene Wohnung - Der absolute Inbegriff von Freiheit, gleichzeitig aber auch eine Herausforderung: muss sich der Neu-Mieter doch plötzlich mit Kaution, Mietvertrag, Schönheitsreparaturen etc. auseinandersetzen. Tipps für einen gelungenen Start.

Ein Beitrag der D.A.S. Rechtsschutzversicherung

Erste Kosten

Wer als Student, Azubi oder Berufseinsteiger das elterliche Zuhause verlässt, hat meist nur wenig Geld zur Verfügung. Dennoch sollte bereits bei der Suche nach einer eigenen Bleibe die Mietkaution miteingeplant werden - sonst kann es zu ungewollten Einbrüchen auf dem Konto kommen! "Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die in der Regel bei jedem Einzug zu zahlen ist. Sie sichert den Vermieter vor möglichen Beschädigungen des Mietobjekts ab. Wenn die Wohnung nach dem Auszug nicht ordnungsgemäß übergeben wurde, kann dieser Betrag teilweise oder vollständig für Reparaturen, Renovierungen oder Mietrückstände einbehalten werden", so Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung. Die Kaution darf höchstens die Höhe von drei Nettomieten erreichen und kann in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden. Die drei Nettomieten sind der absolute Höchstbetrag; es darf zum Beispiel keine zusätzliche Bürgschaft der Eltern verlangt werden.

Üblich ist das Einrichten eines Kautionskontos: Dabei eröffnen Vermieter und Mieter ein Sparbuch auf den Namen des Mieters - aber mit einem Sperrvermerk - auf das der Vermieter Zugriff hat. "Auf eine Barzahlung oder die Überweisung auf das Konto des Vermieters muss sich der Mieter nicht einlassen", betont die D.A.S. Juristin, denn: "Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem anderen Vermögen anzulegen, damit sie im Fall seiner Insolvenz nicht an seine Gläubiger geht." Zulässig sind heute, in Absprache mit dem Mieter, auch Anlageformen mit höherer Verzinsung als ein Sparkonto. Mit Aktienfonds oder Ähnlichem sollte man jedoch in Zeiten unsicherer Finanzmärkte vorsichtig sein. Wichtig bei der Beendigung des Mietverhältnisses: "Die letzten Mieten mit der Kaution zu verrechnen, ist unzulässig", warnt die D.A.S. Expertin. Der Vermieter darf sich zwar mit der Rückzahlung bis zu sechs Monate nach dem Auszug Zeit lassen - aber nur dann, wenn tatsächlich noch konkrete Forderungen aus dem Mietvertrag offen sind. Ist absehbar, dass nur ein begrenzter Betrag offen ist, etwa eine Nebenkostennachzahlung, darf er auch nur einen entsprechenden Teil der Kaution zurückhalten (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 71/05).

Ein wichtiger Termin: die Wohnungsübergabe

Ist der Mietvertrag endlich unterschrieben und der Vormieter ausgezogen, steht die Wohnungsübergabe mit dem Vermieter an. Besonders wichtig: Ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll mit allen Mängeln anfertigen! Denn nur so kann im Nachhinein festgestellt werden, ob beispielsweise die Kratzer im Parkettboden bereits vor dem Einzug vorhanden waren oder ob sie erst später entstanden sind. Das Protokoll hilft, Missverständnisse zu vermeiden und dient, sollte es zum Streit kommen, beim Auszug als Beweismittel.

Holzvertäfelung oder gestreifte Wände?

Auf die Wohnungsübernahme folgt die Gestaltung der eigenen vier Wände: Jetzt wird aus dem langweiligen Weiß ein cooles Schwarz, ein giftiges Grün oder ein schummriges Rot - doch Vorsicht: "Grundsätzlich darf zwar jeder Mieter die Wohnung nach seinem Geschmack streichen und dekorieren. Wichtig ist jedoch, dass beispielsweise Malerarbeiten auch rückgängig gemacht werden können. Denn der Mieter muss dafür sorgen, dass die Wohnung bei seinem Auszug wieder in einem "vermietbaren Zustand" ist. Um Probleme zu vermeiden, sollten zumindest bei der Endrenovierung also einigermaßen neutrale Farbtöne gewählt werden", empfiehlt die D.A.S. Juristin. Ob und inwiefern der Mieter vor der Wohnungsrückgabe Schönheitsreparaturen durchführen muss, hängt vom Mietvertrag ab. Aber: Viele Vertragsklauseln sind ungültig. So muss, obwohl dies häufig angenommen wird, die beim Einzug frisch gestrichene Wohnung nicht beim Auszug pauschal renoviert werden, wenn der Mieter sie nur kurz bewohnt hat und die Farbgestaltung dem "normalen Geschmack" entspricht.

Jetzt geht’s los: Party ohne Ende!?

Der Umzug ist überstanden, jetzt beginnt die große Freiheit: Endlich keine Eltern mehr, die jede Party um spätestens 23 Uhr beenden! Aber Achtung: Auch in der eigenen Wohnung gibt es Regelungen, die unbedingt beachtet werden sollten. So ist etwa die Annahme, dass man einmal im Monat eine Party schmeißen darf und dies von den Nachbarn akzeptiert werden muss, ein Irrtum. Dazu die Rechtsexpertin der D.A.S.: "Eine Party ist nur dann erlaubt, wenn es nicht zur Ruhestörung kommt. Am besten ist es deshalb, die Nachbarn vorher um Verständnis zu bitten oder sogar zur anstehenden Fete einzuladen. Ansonsten gilt die gängige Nachtruhe ab 22:00 Uhr." Dagegen ist nächtliches Duschen oder Baden erlaubt, laut einem Urteil des Landgerichts Köln (Az. 1 S 304/96) müssen solche Geräusche bei Tag und Nacht von den Nachbarn toleriert werden. Bei stundenlangem nächtlichem Dauerduschen kann es sich jedoch anders verhalten...

Plötzlich zu zweit

Kaum hat man sich in der Single-Bude eingelebt, trifft man die große Liebe - die natürlich am besten sofort in die Wohnung einziehen soll. Ganz so einfach geht das leider nicht: "Der Mieter ist in der Informationspflicht und muss dem Vermieter den Einzug ankündigen", erklärt Anne Kronzucker. Insofern die Wohnungsgröße auch für zwei Personen passend ist, darf der Vermieter dem Vorhaben des Mieters aber nicht widersprechen. Allerdings kann er gegebenenfalls die Mietkosten erhöhen oder die Betriebskosten anpassen!

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Quelle: D.A.S. Rechtsschutzversicherung
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