Ein Beitrag von Gabriele Weintz - anwalt.de
Es kommt in Deutschland täglich tausendfach vor, dass ein Vermieter einem Mieter die Wohnung kündigen möchte. Allerdings ist bei Weitem nicht jede Wohnungskündigung wirksam. Diese Erfahrung musste nun eine Vermieterin in Berlin machen, deren Mieterin einer Wohnung auch für den Bereich der Wohnungsangelegenheiten mit Einwilligungsvorbehalt unter Betreuung stand.
Wirksamer Zugang der Kündigung
Für eine wirksame Kündigung der Wohnung einer betreuten Person ist grundsätzlich zu beachten, dass die Kündigung nach § 131 Abs. 2 i. V. m § 1903 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) immer dem Betreuer zugestellt werden muss. Wird die Kündigung dennoch gegenüber dem Geschäftsunfähigen abgegeben, so geht diese dem gesetzlichen Vertreter gem. § 131 Abs. 1 BGB nur zu, wenn sie nicht nur tatsächlich in seinen Herrschaftsbereich gelangt ist, sondern auch an den Betreuer gerichtet oder zumindest für ihn bestimmt ist.
Im vorliegenden Fall wurde das Kündigungsschreiben der geschäftsunfähigen Mieterin zugestellt. Das Schreiben selbst war weder an die Betreuerin gerichtet noch ließ sich aus dem Inhalt des Schreibens folgern, dass dieses für die gesetzliche Vertreterin der betreuten Mieterin bestimmt sein sollte.
Heilung eines Zustellungsmangels
Liegt wie hier ein unwirksamer Zugang einer Willenserklärung vor, so kann dieser unter Umständen gem. § 189 Zivilprozessordnung (ZPO) geheilt werden. Ebenso könnte eine Zustellung von Amts wegen nach §§ 166 ff. ZPO erfolgt sein oder es könnte eine sog. Parteizustellung nach §§ 191 ff. ZPO vorliegen. Wird ein Kündigungsschreiben außerhalb eines Rechtsstreits zugestellt, so sind die Regelungen der ZPO grundsätzlich anwendbar. Dies gilt gem. § 132 Abs. 1 BGB auch dann, wenn die Zustellung durch die Vermittlung eines Gerichtsvollziehers erfolgt.
Im vorliegenden Fall lag aber gerade keiner der oben genannten Gründe der Heilung des Zustellungsmangels vor, sodass das Kündigungsschreiben der gesetzlichen Betreuerin nie wirksam zugegangen ist, auch wenn sie schlussendlich von dem Schreiben Kenntnis hatte. Somit wurde die Wohnung auch nicht rechtmäßig gekündigt.
Gericht:
Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 23.07.2014 - 65 S 225/13
Autorin: Gabriele Weintz
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