Der Sachverhalt
Die Beklagte (Mieter) behauptet zunächst, die von der Klägerin geltend gemachten Kosten seien völlig unangemessen, so dass die Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoße. In einem so kleinen Mietobjekt, in dem die Mieter konstant seien, seien Verwaltungskosten von über 6.000,00 € netto jährlich nicht erforderlich.
Aus den Entscheidungsgründen des OLG Rostock (3 U 158/06)
Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass der Vermieter angehalten ist, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich vorzugehen. Er muss bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen (BGH, Urteil v. 06.07.2011, VIII ZR 340/10, NZM 2011, 705; Urteil v. 28.11.2007, VIII ZR 243/06, NZM 2008, 78). Die Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen, müssen also einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen (Schmidt, GE 2000, 160; Wall, WuM 2002, 131). Dabei ist auf einen wirtschaftlich vernünftigen Vermieter abzustellen, der das Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Wenn auch die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes für das Gewerberaummietverhältnis - anders als für das Wohnraummietverhältnis in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB - im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt ist, findet es nach allgemeiner Ansicht gleichwohl auch für dieses Anwendung.
Rechnet der Vermieter die das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigenden Betriebskosten gegenüber dem Mieter ab, verletzt er seine vertragliche Nebenpflicht. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (BGH, Urteil v. 06.07.2011, VIII ZR 340/10, NZM 2011, 705; Urteil vom 28.11.2007, VIII ZR 243/06, NZM 2008, 78). Im Umfang der umgelegten Kosten, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen, wird der Mieter hingegen auch bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes im Übrigen nicht von der Zahlungsverpflichtung frei.
Macht der Mieter die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes geltend, muss er Umstände vortragen und unter Beweis stellen, die den vielfältigen, je nach Region bzw. Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Vermietungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens hinreichend Rechnung tragen (BGH, Urteil v. 11.08.2010, VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363; Urteil v. 06.07.2011, VIII ZR 340/10, NZM 2011, 705; Hinz, NZM 2012, 137).
Macht der Mieter also geltend, der Vermieter habe die Leistung des Verwalters überteuert eingekauft, muss sich aus seinem Vortrag ergeben, dass die konkret in Anspruch genommene Leistung in der Region üblicherweise günstiger zu erhalten ist. Dabei sind an den Vortrag des Mieters, insbesondere dann, wenn es sich wie bei der Höhe eines Pauschalpreises für Leistungen des Vertragspartners des Vermieters um Umstände handelt, die der Mieter auch nach Belegeinsicht nicht auf ihre Angemessenheit überprüfen kann, keine übertriebenen Anforderungen zu stellen (vgl. hierzu auch ausführlich Hinz, NZM 2012, 137; Artz, PiG Bd. 92, 173; Flatow, WuM 2012, 235; Milger, NZM 2012, 657). Greift der Mieter hingegen den Umfang oder die Erforderlichkeit beauftragter Leistungen an, wird er regelmäßig in der Lage sein, hierzu substantiierten Vortrag zu leisten.
Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen (BGH, Urteil v. 29.02.2012, VIII ZR 155/11, NZM 2012, 381). Es genügt, wenn der Mieter auch nur gewisse (grobe) Anhaltspunkte für seine Behauptung hat, deren Richtigkeit er vermutet (vgl. hierzu Milger, NZM 2012, 657). Zumindest aber muss sein Vortrag erkennen lassen, dass er nachvollziehbar zu dem Schluss gelangt ist, der Vermieter habe einen überhöhten Preis für die zugrunde liegende Leistung bezahlt.
Rechtsgrundlagen:
§ 1 Abs 2 BetrKV
Gericht:
Oberlandesgericht Rostock, Urteil vom 17.10.2013 - 3 U 158/06
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