Berechtigen Bauarbeiten in der Nachbarschaft zur Kürzung der Miete?

Der Betreiber einer Imbissbude kürzte die Miete, weil er wegen einer Baustelle erhebliche Umsatzeinbußen hinnehmen musste. Eine Mietminderung erfordert jedoch grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel. Ein solcher lag aber hier nicht vor.

Der Sachverhalt

Bau- und Renovierungsmaßnahmen sind in deutschen Städten an der Tagesordnung. Wenn in der Nachbarschaft gebaut wird, bedeutet dies für die Anwohner oftmals erhebliche Lärm- und Staubemission. Oftmals kommt es auch zu Verkehrsbehinderung. Dies stört vor allem Gewerbetreibende, die sich um ihren Umsatz sorgen.

Seit August 2009 finden an der Jacobikirche in Göttingen Sanierungsarbeiten statt. Hierzu wurden Kirche und Turm eingerüstet und mit einem durchsichtigen Bauzaun umgeben. Ein in der Nähe angesiedelter Imbissbetrieb nahm die Bauarbeiten zum Anlass, die seiner Vermieterin geschuldete Miete erheblich zu kürzen. Er begründete die Minderung damit, dass durch die mit den Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen eine Umsatzeinbuße von mehr als 30 % eingetreten sei.

Daraufhin wurde der Gastronomie-/Imbissbetrieb durch die Vermieterin auf Zahlung der einbehaltenen Miete in Anspruch genommen und durch das Landgericht Göttingen antragsgemäß verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung blieb erfolglos.

Die Entscheidung

Eine Mietminderung erfordert grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel. Ein solcher lag aber hier nicht vor, da kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst (wie z. B. eine defekte Heizung) geltend gemacht wurde.

Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse - wie hier die in Frage stehende Beeinträchtigung durch eine Baustelle - können nur dann ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind nicht als Mängel zu qualifizieren. Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sind nur dann gewährleistungsrechtlich relevant, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben. Befindet sich auf dem Nachbargrundstück erkennbar ältere Bausubstanz, ist grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen.

Allerdings gilt: Auch in einer solchen Situation muss der Mieter grundsätzlich nicht damit rechnen, dass das Publikum seines Gewerbes die gemieteten Räume überhaupt nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen kann. Dass die von der Baustelle ausgehenden Beeinträchtigungen ein derart großes Ausmaß angenommen hätten, hat der beklagte Betrieb indes nicht hinreichend darlegen können.

Querverweise:
Urteile zur Mietminderung

Gericht:
Oberlandesgericht Braunschweig, Beschluss vom 18.10.2011 - 1 U 68/10

OLG Braunschweig
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